mixiユーザー(id:5532337)
2016年05月24日18:15
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（舞台地価鑑定＃8） 昌平橋ビル 乙地鑑定
前回からの続き
http://
昌平橋ビルの台形のところの土地（ピンクの色のところ）を鑑定します。
貸事務所、住居部分（矢澤家の部屋のあるところ）の底地です。
此れが今回のメインとなります。
大きめの台形の土地を便宜上、乙地とします。
此れも不整形地なので、土地の形を調整して鑑定します。
大通りに面している土地の間口は、46.9ｍ
奥行は、台形の土地なので、平均値で見ます。(足して2で割る)
(18.45+14.09)÷2≒16.26ｍ
其れを、調整率表の奥行価格補正率表で見ると、
高度商業地区 奥行 16〜20ｍ：1.00です。
なので、評価証明書で当てはめると、1,970,000/�屐�1.00＝1,970,000 ：A
それぞれ、評価明細書に書き込んでいきます。
次に長方形の土地を鑑定します。
この土地を長方形と仮定して、見ます。
想定される理想的な、長方形は、間口47ｍ・奥行18.5ｍの869.5��
間口狭小補正率・奥行長大補正率はともになし。（1ということです）
※話がややこしくなるので省略
其れから、実際の土地の面積は、762.56�屬任后�
此れの869.5��-762.56�屐�106.94�屬�影地部分の面積（実際はない面積）となります。
※762.56�屬蓮�測量図にある三角形３つの合計値。
140.72��+432.29��+189.56�屐�762.57��
（想定整形地の地積-不整形地の地積）÷想定整形地の地積＝影地割合となります。
代入すると、
（869.5-762.56）÷869.5＝12.3％
この12.3％を�イ良埓扱礎亙篝砧�表で見ると、
高度商業地区・1000�嵬に�・影地割合10〜15％：0.99 です。
この不整形地補正率 0.99
間口狭小補正率 1 をかけると、0.99
其れを、Aの1,970,000 に掛けます。
1,970,000×0.99＝1,950,300：F
最後の段の自用地の評価額
（F） 1,950,300/��
地積 762.57��
＝1950300×762.57��
これを掛けると、乙地の価格 1,487,240,271となります。
乙地で14億8,000万という、とてつもなく高い土地だということが分かりました。
一般個人では手が出ない物件です…
所有していても、固定資産税だけでもバカにならない額だと想定されます。
此れは東京都の土地（公有財産）です。
そして次回、ついに、この物件（昌平橋ビル）の底地の価格を算出します。
（次回に続く）
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昌平橋ビルの台形のところの土地（ピンクの色のところ）を鑑定します。
貸事務所、住居部分（矢澤家の部屋のあるところ）の底地です。
此れが今回のメインとなります。
大きめの台形の土地を便宜上、乙地とします。
此れも不整形地なので、土地の形を調整して鑑定します。
大通りに面している土地の間口は、46.9ｍ
奥行は、台形の土地なので、平均値で見ます。(足して2で割る)
(18.45+14.09)÷2≒16.26ｍ
其れを、調整率表の奥行価格補正率表で見ると、
高度商業地区 奥行 16〜20ｍ：1.00です。
なので、評価証明書で当てはめると、1,970,000/�屐�1.00＝1,970,000 ：A
それぞれ、評価明細書に書き込んでいきます。
次に長方形の土地を鑑定します。
この土地を長方形と仮定して、見ます。
想定される理想的な、長方形は、間口47ｍ・奥行18.5ｍの869.5��
間口狭小補正率・奥行長大補正率はともになし。（1ということです）
※話がややこしくなるので省略
其れから、実際の土地の面積は、762.56�屬任后�
此れの869.5��-762.56�屐�106.94�屬�影地部分の面積（実際はない面積）となります。
※762.56�屬蓮�測量図にある三角形３つの合計値。
140.72��+432.29��+189.56�屐�762.57��
（想定整形地の地積-不整形地の地積）÷想定整形地の地積＝影地割合となります。
代入すると、
（869.5-762.56）÷869.5＝12.3％
この12.3％を�イ良埓扱礎亙篝砧�表で見ると、
高度商業地区・1000�嵬に�・影地割合10〜15％：0.99 です。
この不整形地補正率 0.99
間口狭小補正率 1 をかけると、0.99
其れを、Aの1,970,000 に掛けます。
1,970,000×0.99＝1,950,300：F
最後の段の自用地の評価額
（F） 1,950,300/��
地積 762.57��
＝1950300×762.57��
これを掛けると、乙地の価格 1,487,240,271となります。
乙地で14億8,000万という、とてつもなく高い土地だということが分かりました。
一般個人では手が出ない物件です…
所有していても、固定資産税だけでもバカにならない額だと想定されます。
此れは東京都の土地（公有財産）です。
そして次回、ついに、この物件（昌平橋ビル）の底地の価格を算出します。
（次回に続く）
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