1億借金フリーターから億万長者┄プレジデントオンライン / 2015年7月8日 8時45分
http://president.jp/articles/-/15594
不動産投資顧問やビジネスプロデューサーなど数々の肩書と資格を持つ、金森重樹氏。毎年払う所得税・住民税は1億〜2億円以上で「ネオ富裕層」としても知られる金森氏がプレジデントオンラインの読者のために、夢の資産作りの第一歩を伝授する。
■「やくざが実家に取り立てに来た」
25歳の頃、僕はある事情で借金1億2000万円を抱えたフリーターでした。年間の金利支払いは600万円。もちろんフリーターにそんな大金が支払えるわけもなく、債務不履行による遅延損害金は年間936万円です。
やくざが実家に取り立てに来て実家にも帰れなくなって、日の当たらない倉庫を改装したカビだらけの文京区後楽のアパートで僕は酔いつぶれて寝ていました。詳しくは拙著『お金の味』で書いていますが、その夜中に僕は、「理詰めで富裕層になる方法」がわかりました。
とはいっても、東日本大震災の後に、「実は私は地震が来ることを予言していた」とか、ブログの日付を書き換えて、あたかも前から予知していたことを装うような、根拠不明かつ虚偽の話ではありません。
僕が13年ほど前に始めたメルマガでもきっちり記録は残していますし、僕は「理詰めで富裕層になる」とメルマガや拙著で最初に宣言した後で10年かけて35歳で負債を一掃、それから数年で予定通り富裕層（金融資産1億円）、超富裕層（金融資産5億円超）へと辿り着きました。
「後だしじゃんけん」じゃない「理詰めで富裕層になる方法」について、これから話してみたいと思います。借金1億2000万円あった僕が超富裕層になれたのですから、大きな借金もなく、地道に働いている多くの読者の方であれば、考え方を変えるだけで超富裕層も夢ではない、そう声を大にして言いたいのです。
▼「金持ち本」には落とし穴がある
理詰めで富裕層になる方法。まず、世の中の「金持ち本」の選び方について。あなたが富裕層を目指すとして、手始めにするのは「ノウハウ」探しかもしれません。
「金持ち本」には、海外の大富豪に教えを乞うたとか、たくさんの富裕層と接する著者が語るといった類のものが世に出ています。これは、その本を書いている本人が富裕層じゃないとすれば嘘ですよね。
これって世界的禁煙活動家で『禁煙セラピー』の著者のアレン・カー氏が肺がんで亡くなったというくらい矛盾に満ちています。本当に乞うた教えが正しければ、自分でも実践して富裕層になってないとおかしいじゃないですか。
『金持ち父さん貧乏父さん』で知られるロバート・キヨサキ氏が個人で1回破産、会社で2回破産しているけど金持ちになる方法について語るという、そこはかとない「経歴隠し」と同じ匂いがします。
だから、著者を見てほしいのです。
「何を語るか、よりも誰が語るか」のほうが真実を示しています。「何を」の部分はいくらでも脚色できますが、「誰が」の部分は誤魔化しようがないですから。
こういった「金持ち本」はファンタジーです。富裕層になりたい人が夢を見るのをはかどらせるだけで、ファンタジーから醒めたときに世界は何も変わっていません。
では、なぜこういった「金持ち本」が次から次へと出版されるか。それは、格差が大きくまた閉塞的な社会の中であたかも阿片屈にこもるようにファンタジーに耽りたいといった層が多いからではないでしょうか。
■「マネーの虎」の虎は「張子の虎」だった
では、実際に成功した富裕層が書いたサクセスストーリー本はどうでしょうか。
これには多分に有益な内容が含まれています。有能な方のサクセスストーリーは、ほんとにすばらしいという着眼点が随所にみられ、卓越したアイデアに驚かされます。
が、しかし、1点だけ問題点があります。
このサクセスストーリーは後から再編集されて1つのストーリーになっているのですが、途中は人様にはお話できないような事情が混じっていることがあります。ここは編集上カットされる部分なのですが、実はここの力が効いてきて成功しているというケースは多いです。
だから、表面上、破竹の勢いで事業を成長させている人であっても、実は別の表にしないが利益率の非常に大きい裏づけがあったり、非常に強い裏の力があったりというケースもあります。
ここの部分を僕が一般の読者の方にどう説明していったらいいのか、オブラートに包んだ架空の人格を作って、かつ事実の本筋は曲げないで伝えていけるかという点は悩ましいところです。
ただし、ここでも「何を語るか、よりも誰が語るか」が真実を示しているというルールは当てはまります。
昔、「マネーの虎」（日本テレビ系：一般人の起業家および起業家志望者が番組内で事業計画をプレゼンし、投資家たる審査員＝企業の社長らが出資の可否を決定する内容）という番組がありましたが、ほとんどの審査員である「虎」が、その後会社を倒産させてしまいましたよね。「張子の虎」だった訳です。成功本を出した富裕層は本を出してから5年ほど経ってまだ本人が潰れてなければ参考にしてみてもいいかと思います。
▼こんな人は一生お金に好かれない
さて、ここからは具体的なノウハウについてお話していきます。
まず、一般の人が考える「富裕層になる方法」についての考えを、ダメ出ししておきます。
おそらくこんな段取りをイメージしているのではないでしょうか？
（1）サラリーマンをしながら貯金をする
（2）貯金をしたお金で脱サラして店でも出す
（3）店をどんどん大きくしていって、お金を貯める
（4）富裕層になりました
それ、無理ゲーです。かなりクリアする難易度が高いです。
考えてみてください。飛行機が離陸するときエンジンが凄い音を出しますよね。だいぶ力が入っていると思います。ところが、しばらくたって高度が安定してシートベルト着用サインが消えたらエンジンはおとなしくなります。
富裕層になるのもこれと同じで、（1）と（2）が一番難しくて、（3）と（4）はそれほどでもありません。
最初に、一番の難関があなたに襲い掛かってくるのですから、それは無理です。
だから、理詰めで富裕層になろうと思ったら、飛行機でいえば機体が安定してきて高度を上げている状態で経験値を積むべきなのです。
決して低速で低高度で離陸のために限界の出力を出している状態で経験値を積むべきではないし、そういったぎりぎりの状況で経験値を積もうとすると余裕がないから失敗しやすいです。
■「4つの理由」を言えたら富裕層の素質あり
理詰めで富裕層になるための第一歩は、上記の（3）と（4）にあたる部分、「どうやったら富裕層（金融資産1億円）が超富裕層（金融資産5億円超）になれるのか」を考える練習から始まります。
そういうと、現状はまだ（1）や（2）の段階で「富裕層になりたいけど、なれなくて悩んでいるんじゃないか」という方もいらっしゃると思います。
でも、それじゃだめなのです。（3）や（4）の富裕層がどうやって超富裕層になるかを知ることで、（1）や（2）の「始めの一歩」の行動が変わってきてしまうから、まず出口のほうから考える必要があるのです。
「第一歩め」を考えるための、簡単な事例をひとつ挙げます。
「年間の家賃収入が2000万円のマンションが一棟2億円で売られている（利回り10％）」とします。
このとき、「売主は、こんなに利回りが高いマンションなのになぜ売却しなければならないのでしょうか？」 という質問をしてくる人はその段階で富裕層にはなれません。
なぜか？
いまここで語られている事実は、家賃が年間2000万円入ってくるというただ1点に過ぎません。富裕層になれない人は、おそらく下記のような売り物件の「背景」がぱっと頭に浮かばなかったことで、「年間2000万円」を真正面から受け取らず、むしろ「利回り10％」に対して過度な懐疑心を抱いてしまうかもしれません。
▼富裕層と凡人は「見ている景色」が違う
【年間家賃収入2000万円のマンションが売りに出される理由（推定）】
1点目の理由。もし売主がその物件を4億円で建てていたとしたら、家賃収入2000万円は売主にとって利回り5％に過ぎません。地主が遊休地の活用でハウスメーカーにまんまと乗せられて思いっきり高い建物を建てていたとしたら売却はありえる話です。坪当たり単価で比較すると、直に建築会社に頼むのに比較して何割も割高ですが、それでも30年間長期家賃保証をハウスメーカーがすると乗せられる地主は多いですから（ただし、この保証というのは割高で建てた利益の一部を払い出ししているだけで、実際には家賃は変動していき保証はされません）。
2点目に、仮にその建物の調達金利が4.5％で以前、金利が高い時代に固定で借りていた場合。もし建物が担保評価割れしていてオーバーローン状態にあれば、最近の低利の変動金利に借り換えしたくても担保不足分の現金をつまなければ抵当権の抹消をさせてもらえないので他行への借り換えができず、泣く泣く高い金利を払っているかもしれません。また固定金利であるため借り換えをすれば莫大なペナルティを銀行から要求されるかもしれません。
3点目に、この物件の売主が物件取得のために借り入れの調達期間を20年ではなく10年で組んでいて、家賃収入だけではキャッシュフローが持ち出しになっていて、他からキャッシュフローを持ってこられない状況まで追い込まれているかもしれません。借り入れのうち利息部分については経費になりますが、元本返済は経費になりません。20年で借りるのにくらべて10年だとおおざっぱにいって月額の返済は倍になりますよね。賃貸物件はだいたい調達期間を20年〜30年で設定することが多いですが、法定耐用年数の関係でそれを10年で設定せざるを得ないケースもあります。その場合、キャッシュフローが赤字になることはよくあります。
4点目は、その建物が借地物件、容積率超過、安全条例違反、接道義務違反で再建築不可、テナントに違法風俗店が入居している、法定耐用年数を超過しているなどもろもろの理由で銀行融資がつかない物件のため、なかなか売れなくて利回りを高めている場合。
僕ならあと10個は理由を上げられますが、ともあれ、
「年間の家賃収入が2000万円のマンションが一棟2億円で売られている」
と事実にフォーカスした思考ができることが重要なのです。
売主から見た見え方、買主から見た見え方はまったく違っています。
以上4点をすべて挙げられた方は、僕があれこれと話さなくても早晩富裕層になるでしょう。
そうでない方は、まず安全モードで出発したほうがいいです。事実は1つだけど、解釈はいろいろあるからです。同じ事実があったとしても、富裕層とそうでない方の見ている世界は、まったく違うものだからです。
先ほどのマンションの売主と買主の事例でいうと、売主は4億円で取得していて、買主は2億円で取得する、売主から見れば5％の利回りで買主から見れば10％の利回りなどまったく見ている世界が違うものだからです。
次回は具体例をあげて普通の人の見ている世界と富裕層の見ている世界がどう違うか説明していきます。
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（行政書士・不動産投資顧問 金森重樹＝文 ）
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